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21世纪经济报道记者唐韶葵 上海报道 2月20日，上海2025年首批土拍启幕。当天，共出让4宗涉宅用地，总土地出让面积95949.83平方米，总规划建筑面积227161.78平方米，总起始价119.24亿元。最终4宗地块均溢价成交，共揽金159.26亿元，整体溢价率约为33.83%。其中，虹口地块以117474元/平方米的成交楼面价，刷新区域单价纪录。
上海中原地产市场分析师卢文曦表示，4宗地块均溢价成交，说明房企对未来市场有信心。国家统计局公布的数据显示，1月上海新房价格同比上涨5.6%，领跑70城，这给房企提供不少底气。不过，此次土拍的4宗地均为联合体拿地，也显示出房企谨慎的一面。
同策研究院研究总监宋红卫指出，上海诚意满满，本次出让地块均为优质地块，市场竞争较为激烈，基本都是溢价成交。虹口地块刷新区域单价纪录，与上海豪宅市场走出独立行情有直接关系。目前，上海楼市已经进入存量市场，中高端改善需求比较旺盛，未来产品推出的趋势将是填补顶豪高质量产品空白。
金地、龙湖回归，积极补仓
此次土拍的竞买方依然是央国企老面孔以及资金充裕的混合制企业、民企。其中最大的亮点是，头部民企龙湖积极回归，在土地市场消失近两年的金地也重回一二线城市土地牌桌。
2月20日上午，金地联合国贸地产、星狮地产以8.15亿元竞得松江区SJC10008单元05a-24号地块，出让面积25913.27平方米，楼面价26216元/平方米，装修标准2500元/平米，溢价率13.98%。这是金地时隔1年10个月后再次在上海公开市场拿地，标志着其在平稳渡过偿债高峰后，重新回归高能级城市土地市场。此前，1月21日，金地以1.86亿元总价，竞得位于杭州临平老城的一宗地块，溢价率31%。
业内分析人士指出，金地在长三角地区的几个优质项目去化后，急需补充货值。另外，金地的流动性压力缓解后，已经有余力补库存，本周金地将兑付一笔17.6亿元的债券，兑付后将成为目前为数不多基本完成公开债兑付、实现安全上岸的规模房企。
金地集团（600383）表示，本次金地联合国贸地产、星狮地产竞得的地块处于松江新城核心地段，周边长期断供，规划为高端低密产品，将以创新型大面宽叠加产品为主，附加部分合院产品，产品预计会有全面升级。
此次土拍，龙湖集团&浙江建华联合体以10.57亿元竞得上海奉贤区奉贤新城10单元06-07地块，成交楼面价20473元/平方米，溢价率约16.57%。2024年4月16日，龙湖集团&浙江建华联合体以15.37亿元触顶摇号拿下上海奉贤新城地块。此次土拍两家民营房企再次联手拿地，显示出其对一线城市优质板块的持续深耕策略。不过，在市场调整周期内，龙湖也面临去化压力。2025年1月，龙湖合同销售额44.6亿元，同比下跌36.38%。
联合拿地成趋势
本次土拍的另一显著特点是联合拿地成为主流，4宗地块均由联合体竞得。
中指研究院上海分析师苏晓东认为，本轮土拍民企以及混合所有制企业拿地积极性较去年有所提高，且通过合作方式重回市场补仓，表明市场信心正在逐步恢复。
央国企坚守一线城市市场，产品力、资金实力仍然待考，压力非常大。联合体拿地的方式有助于房企分散资金压力，降低市场风险。尤其是对于总价较高的虹口、浦东地块，联合拿地能够整合各方资源，实现优势互补。
本次土拍，虹口区C080302单元hk329-11地块热度最高，吸引了中海地产、保利发展（600048）、招商蛇口（001979）&绿城联合体、华润置地&越秀联合体、金茂&庆隆联合体等5家竞买方参与。该地块起始价约64.86亿元，起始楼面价85001元/平方米，经过184轮竞价，由金茂&庆隆联合体以总价89.64亿元竞得，成交楼面价117474元/平方米，溢价率为38.2%，刷新了虹口区土拍单价纪录。
该地块位于内环线内嘉兴路街道瑞虹新城板块，周边配套成熟，教育、绿地等资源丰富，规划为普通商品房用地，中小套型住宅建筑面积不得低于住宅总建筑面积的40%。
浦东新区新杨思地块同样竞争激烈，共有6家竞买人参与。华润置地&越秀联合体经过多轮竞价，最终以50.9013亿元拿下该地块，成交楼面价7.47万元/平方米，溢价率为33.4%。此前，华润&越秀&中能建联合体也曾在该板块以高价竞得地块，显示出开发商对这一区域的看好。
有意思的是，华润置地&越秀联合体刚拿下新杨思地块，落败的招商蛇口便在客户群里发布了一则海报，号称板块热度“再沸腾”。招商蛇口发出的海报主题是新杨思地块成交楼板价7.47万元/平方米，与招商蛇口位于三林板块的招商甄境项目直线距离约为6~7公里。但招商蛇口项目地块成交于2023年10月，楼面价约为3.93万元/平方米。言下之意，招商蛇口的项目仍有溢价空间。
值得关注的是，房企竞拍郊区地块时，也开始采用联合拿地的方式，显示出房企在投资决策上的谨慎态度。
卢文曦表示，此次拍卖的4幅地块均有溢价，反映出房企对市场前景保持乐观态度，尤其是在上海房价连续上涨的背景下，房企拿地信心得到进一步增强。同时，土拍市场的热度有望传导至新房市场，加之上海购房政策仍有放松空间，这将有助于稳定购房者预期，推动房地产市场整体企稳。
总体来看，上海2025年首场土拍结果显示，房地产市场正在逐步复苏，央国企继续发挥主导作用，民企也在积极回归市场。随着土地市场的活跃，未来上海房地产市场的供应结构和产品品质有望得到进一步优化北京期货配资公司，房企将继续“卷”资金实力、“卷”产品，为市场的持续健康发展注入新的动力。
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