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“零售高光、办公承压”是对希慎兴业(HK00014，股价12.84港元，市值131.9亿港元)过去一年业绩表现最直观的表述。
2月18日，深耕香港铜锣湾的希慎兴业公布了2024年度业绩报告。报告期内，希慎兴业实现营业总额同比增长6.2%至34.09亿港元；投资物业估值微升0.6%至965.47亿港元；经常性基本溢利同比增长6.8%至19.56亿港元；公司拥有人应占溢利为3500万港元，实现扭亏为盈。
《每日经济新闻》记者注意到，希慎兴业的业务主要分为商铺、写字楼和住宅三大类，去年分别贡献营收16.84亿港元、15.07亿港元和2.18亿港元。显然，商铺和写字楼属于希慎兴业的业务大头，住宅业务所占营收比重不足10%。
商铺业务收入增长9.5%
希慎兴业能在2024年实现扭亏为盈，其中利园区升级后对其业绩起到了显著提升作用。
利园区是希慎兴业旗下重要的商业物业聚集区，该园区内有众多高端购物中心、商业店铺、高端写字楼等，包括希慎广场、利舞台广场等区域，对希慎兴业的业绩都有较大贡献度。
希慎兴业在年报中提到，公司香港的商铺业务营业额增长9.5%至16.78亿港元，其中很大一部分来自利园区的贡献。
希慎兴业在2023年年初启动了“Lee Gardens for the Next Century”的升级计划，主要是为了提升该园区的商业价值。
经过一年来对该园区的升级改造，希慎广场及利园一期等多家奢侈品品牌旗舰店在2024年内相继重新开幕，这也在希慎兴业的业绩上得到直观体现。
希慎广场作为潮流门户，一楼中庭至三楼翻新工程竣工后，成功引进超30个国际及本地品牌，年轻潮流的定位吸引了大量年轻消费者，人气再度攀升。
“中部的利园一期、二期等定位顶级国际奢侈品牌旗舰店聚集地，2024年利园一期及利园五期多家主要奢侈品品牌旗舰店重新开幕并扩容，如Hermès旗舰店向上扩容一层，Chanel、Dior、LouisVuitton等品牌门店也完成3层扩容。”希慎兴业在年报中提到。
由于利园区对希慎兴业的业绩贡献显著，因此公司目前正在努力巩固其在该园区的优势地位。
希慎兴业表示，加路连山道项目是公司的另一个发展项目，去年被命名为“利园八期”，预计2026年下半年竣工，落成后利园区的总面积将扩大近30%，项目总面积逾100万平方呎(1平方呎≈0.09290304平方米)，其中包括6万平方呎绿化开放空间，该项目将进一步巩固公司在利园区的领导地位。
受升级计划带动，2024年希慎兴业零售商铺租金收入达16.78亿港元，同比增长9.5%。不过，受升级工程影响，利园区的整体出租率从97%下滑至92%。
希慎兴业主席利蕴莲表示，利园中区已迎来超过10间全新装修和扩建的奢侈品品牌旗舰店，随着升级计划完成，奢侈品品牌门店面积将翻倍达到5万平方呎，未来零售商铺业务有望持续增长。写字楼收入下滑1.5%
与零售商铺的风光无限相比，希慎兴业的办公楼业务在2024年面临不小挑战。
2024年香港核心区办公楼市场持续低迷。据香港仲量联行数据，2024年香港整体甲级写字楼空置率攀升至13.1%，为过去25年以来的新高，主要受到中环及其他地区新落成的项目影响。香港整体市场租金下跌8.6%，湾仔/铜锣湾地区租金下滑4.4%。
受整体市场影响，希慎兴业在香港办公楼部分的租金收入去年同比下滑1.5%至14.4亿港元。
记者注意到，在希慎兴业深耕的铜锣湾零售市场，其竞争对手主要包括九龙仓置业、太古地产和恒隆地产等企业。
事实上，铜锣湾其他零售商场去年也呈现出商铺租金收入增加、写字楼租金收入下滑的情况。据九龙仓置业2024年中报数据，同属于铜锣湾零售市场的时代广场，去年上半年收入增加4%，盈利增加6%；时代广场写字楼收入则下跌8%，盈利下滑10%。
仲量联行分析称：“香港明年预计将有近400万平方呎的新私人写字楼供应进入市场，空置率将进一步提高。不过目前供应过剩的情况将在未来几年逐步改善，预计2027年起新增写字楼供应将显著减少，2027年及2028年仅有少于150万平方呎的写字楼落成量。”
在2月18日举行的2024年全年业绩新闻发布会上，希慎兴业首席财务总监蔡易霖表示，集团目前写字楼出租率达90%，按年上升1%。但目前市道不景气，写字楼租金持续下跌，下跌幅度已经按年收窄，零售商铺租金水平持续上升。
每经记者注意到，希慎兴业试图通过丰富物业类型的方式缓解写字楼部分收入承压的情况。
如希慎兴业此前在上海投资的上海利园项目出租率达到70%，贡献了7300万港元营业额。截至2024年12月，上海利园项目的写字楼和商铺承租率分别为70%和61%。这也帮助希慎兴业办公楼部门收入回到正增长轨道，2024年的营业额15.07亿港元，同比增长2.4%。
此外，除了香港和上海的核心物业股票跟投平台，希慎兴业还拥有竹林苑、LeeGardensApartments、Bizhouse三个服务式住宅项目，丰富了公司的业务类型。同时，在与恒隆地产合作的上海港汇广场项目，希慎兴业持有26%的权益，并通过该项目加大对内地市场的布局。
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